Hotel di lusso: Italia prima in Europa per attrattività degli investimenti davanti a Grecia e Portogallo

Paesaggi collinari, marittimi e montuosi mozzafiato, pietanze squisite accompagnate da buon vino, un patrimonio culturale millenario: sono questi alcuni degli elementi che rendono l’Italia un Paese unico nel suo genere. Grazie al suo vantaggio competitivo, l’Italia potrebbe diventare il principale polo di sviluppo dei luxury hotel nei prossimi tre anni.

È quanto emerso dallo studio di Deloitte The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?, condotto su oltre 900 operatori e investitori dell’ospitalità intervistati in Italia e all’estero. Gli hotel di lusso stanno vivendo una crescita eccezionale nel settore real estate, “diventando protagonisti di un mercato dove eleganza e performance si fondano e affermandosi come una delle categorie di investimento immobiliare più redditizie”, ha dichiarato Angela D’Amico, partner e Real Estate sector leader di Deloitte.

Si registra un clima di forte ottimismo tra operatori e investitori, che esprimono un forte interesse verso l’Italia, diventata una realtà consolidata e una concreta opportunità di crescita per il mercato italiano del luxury hospitality. Secondo Deloitte, l’Italia ha un’attesa di sviluppo del mercato nei prossimi tre anni del 59%. Seguono l’Italia ma a notevole distanza, la Grecia con l’11% e il Portogallo con il 10%.

Il 70% di operatori e investitori vuole effettuare investimenti in Italia nei prossimi tre anni

Sette operatori su dieci stimano una crescita annua del fatturato medio del settore compresa tra il 6% e il 20% nel triennio 2025-2027, esprimendo l’intenzione di effettuare investimenti entro i prossimi tre anni. A spingere gli investimenti sono le attese di una redditività sopra la media: il 52% degli intervistati prevede per il mercato dell’hotellerie di lusso una crescita annua del fatturato.

“L’interesse verso altri mercati è marginale. La maggior parte di questi investimenti si focalizza sul riposizionamento di hotel già esistenti e sulla conversione di edifici storici. Bisogna affrontare questo processo di riqualificazione con grande attenzione al prodotto e alla location”, ha commentato Benedetto Puglisi, director Real Estate & Hospitality di Deloitte.

Una riqualificazione che non è un semplice riposizionamento del segmento, ma un vero processo di trasformazione che ridefinisce l’essenza stessa degli hotel. L’attenzione si sposta sul concept di prodotto offerto.
Questi ultimi devono quindi puntare sulla personalizzazione del soggiorno per rendere l’esperienza davvero unica: in questo percorso, sono elementi chiave il design, il giusto dimensionamento, l’offerta dei servizi, le politiche ESG.

Trovare la giusta combinazione tra location e caratteristiche dell’asset è sicuramente una delle difficoltà principali: una buona parte di investitori e operatori sono disponibili ad abbassare la propria soglia minima di dimensionamento in termini di numero di camere. Soglia compresa tra 31 e 50 camere per gli operatori (44% del campione) e leggermente più alta per gli investitori con il 34% che privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere.

I mercati con maggiore appeal turistico internazionale

Oltre la metà degli investitori (53%) prevede di sborsare più di 100 milioni di euro nel triennio e il 22% è disposto a superare i 200 milioni.
I mercati più attrattivi per le strategie di sviluppo di investitori e operatori sono le città come Milano, Roma, Venezia e Firenze; seguono le località balneari e lacustri già associate al lusso, come la Costa Smeralda, la Costiera Amalfitana, Portofino o il Lago di Como. Le località montane arrivano dopo, con una crescita per le destinazioni di rilievo nelle Alpi e nelle Dolomiti.

Aspettative di alto rendimento tra gli investitori

Gli investitori considerano il segmento di lusso, costituito da Top Luxury (13%), Premium (12%) ed Entry Level (16%), come il più attrattivo per i prossimi tre anni, mentre il 27% guarda all’Upper Upscale. Il segmento dei prodotti di fascia alta è la principale area di interesse dell’offerta.

Gli investitori, inoltre, esprimono aspettative di rendimento piuttosto elevate. Quasi la metà del campione (49%) stima un tasso interno di rendimento (IRR) compreso tra il 16% e il 20% assumendo di intervenire nel progetto di completo riposizionamento dell’asset, mentre un ulteriore 21% si aspetta ritorni nell’intervallo 11%-15%. Un quarto del campione si attende ritorni più contenuti, tra il 5% e il 10%, mentre solo una minoranza (5%) indica aspettative superiori al 20%.

La crescita del luxury hospitality sarà trainata principalmente dall’aumento delle tariffe medie giornaliere. In particolare, gli operatori prevedono un aumento delle tariffe del 24% tra il 2025 e il 2027, passando da 780 euro a 970 euro, mentre gli investitori, nonostante partano da una base più elevata (1.045 euro), prevedono una crescita minore, pari al 17%. In media si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni. Anche le previsioni sulle percentuali di occupazione delle camere sono positive: gli operatori stimano un incremento dal 71% nel 2025 al 75% nel 2027, gli investitori, invece, si mostrano leggermente più cauti, ipotizzando un passaggio dal 68% al 72% nello stesso periodo.

L’importanza del Food&Beverage

Uno dei principali fattori strategici nel riposizionamento di asset in hotellerie di lusso è l’offerta di alto livello Food&Beverage: oltre il 70% degli investitori e operatori prevede infatti di destinare investimenti significativi a quest’area e circa il 24% del capitale destinato a un progetto di riposizionamento sarà dedicato all’offerta Food&Beverage. Inoltre, il 94% del campione ritiene che partnership con chef o brand rinomati possa costituire un plus.

L’articolo Hotel di lusso: Italia prima in Europa per attrattività degli investimenti davanti a Grecia e Portogallo è tratto da Forbes Italia.